De quoi s’agit-il ?
La Française REM appartenant au groupe La Française AM est la société de gestion de fonds immobilier qui propose Multihabitation 7, une SCPI fiscale éligible à la loi Duflot. Les particuliers peuvent investir dans ce programme à partir d’un capital fixe de 1 500€ par part, tandis que « Habitat 4 » de Ciloger son aîné est accessible dès 600€/part.
Comme pour tout investissement en loi Duflot, Multihabitation 7 vise les programmes neufs ou restructurés à des fins locatives avec un plafonnement de loyers et de ressources des locataires. Elle permet d’obtenir une réduction d’impôt de 18%. Celle-ci est calculée sur 95% du montant de souscription, limité à 300 000€ et s’étale sur 9 ans de manière linéaire. Cet avantage fiscal s’applique immédiatement au titre de l’année de souscription sans calcul de prorata temporis.
L’investisseur devra cependant conserver sa part à long terme, soit 9 ans, après que le dernier logement acquis par la SCPI soit loué. Au total, le souscripteur recevra une réduction d’impôt de 51 300€ sur 9 ans, soit 5 700€/an.
Les objectifs visés
Telle la loi Duflot, la société La Française REM veut encourager les investissements dans les zones tendues du marché locatif français. Cela concerne notamment la région parisienne et les grandes agglomérations où l’offre de logement peine à couvrir la demande. Multihabitation 7 vise également les zones géographiques à haute performance énergétique. Elle exige notamment le respect de la règlementation thermique 2012 ou la norme BBC (Bâtiment à basse Consommation).
Les critères de choix de cette société de gestion de fonds immobilier se sont par ailleurs tournés vers les régions à flux migratoires positifs. Cela touche notamment la région PACA, Rhônes Alpes, Ile-de-France, Alsace, Nord Pas de Calais, Bretagne Atlantique, etc.
Quoi qu’il en soit, ce programme vise à faire profiter aux particuliers les opportunités fiscales d’un investissement immobilier Duflot. Cela se maintient surtout pour ceux qui ne pourront pas effectuer un investissement direct à plusieurs milliers d’euros. En effet, la SCPI Multihabitation 7 est accessible dès 1 500€ de souscription par part. Outre la défiscalisation, les investisseurs récolteront également des revenus fonciers en fonction du montant investi.
Caractéristiques et conditions
Les investisseurs ont déjà pu souscrire à une part de Multihabitation 7 depuis le 5 août 2013. Il est encore possible de profiter de ce placement jusqu’au 30 juin 2014, parmi les 12 308 parts disponibles dès 1 500€. Pour les investisseurs effectuant une souscription intégrale, La Française REM peut majorer le montant de l’augmentation de capital de 30% du montant initial.
Généralement, l’investisseur devra garder sa part de SCPI durant au moins 9 ans, à compter de la location du dernier logement acquis par la SCPI. Cela pourra représenter 14 ans (durée de vie estimée d’une SCPI), quasiment plus longue qu’un investissement direct. Il faudra encore compter 2 ans de plus pour la vente du patrimoine. L’investisseur devrait ainsi recevoir tous ses fonds en 16 ans.
Les gains
L’intégralité des fonds peut être récupérée en 16 ans environ selon la Française REM qui a estimé cette durée en tenant compte de la situation peu favorable du marché secondaire. Le risque de perte en capital est par ailleurs présent, car les recettes dépendent surtout des fluctuations du marché immobilier. Cette incertitude gagne également au niveau du taux de distribution de la SCPI proposée.
Avant la mise en location du patrimoine, c’est-à-dire lors de sa constitution, les fonds en attente d’investissement constitueront des produits monétaires. Ces derniers vont alors générer les premiers revenus des investisseurs lors de la durée d’acquisition et de la livraison du patrimoine. Une livraison qui s’étalera jusqu’en 2017.
La société de gestion La Française REM prévoit une première récolte des revenus au second semestre 2015 pour chaque souscripteur. Cela représentera notamment les recettes au titre du premier semestre de cette même année. La distribution des vrais revenus fonciers, à récolter de 2018 à 2027, sera ensuite étudiée annuellement par l’assemblée générale. La dissolution du « Multihabitation 7 » est prévue vers 2029.
