L’impérissable loi Malraux
Il s’agit d’une mesure fiscalement avantageuse en vigueur depuis 1962, mais qui est encore incluse dans la loi des Finances 2014 . Elle concerne les contribuables français fiscalement domiciliés en France et réalisant des travaux de rénovation d’un immeuble ancien. Ce dernier sera ensuite mis en location à usage d’habitation principale.
L’avantage fiscal représentait une déduction sur les revenus avant 2009, afin de devenir ensuite une réduction d‘impôt selon l’emplacement du bien. Elle s’élève à 22 % du coût des travaux de restauration pour les investissements dans les ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager) et à 30 % dans les « Secteurs Sauvegardés ».
La loi Malraux impose une réhabilitation complète de l’immeuble pour une location nue durant au moins 9 ans. Les travaux peuvent être une démolition, une transformation de combles ou greniers en surfaces habitables, une reconstitution de toiture, etc. Le coût des travaux ne doit pas dépasser 100 000 €/an. Ainsi, ce dispositif s’adresse davantage aux contribuables fortement imposés pouvant supporter les dépenses en travaux pendant 1 ou 2 ans.
La défiscalisation « sociale » Duflot
Instaurée par la ministre du Logement Cécile Duflot, cette loi de défiscalisation, portant son nom, a remplacé la loi Scellier depuis janvier 2013, mais elle en a gardé les principes. Telle la loi Malraux, cet avantage fiscal vise également les investissements locatifs effectués dans des secteurs parfaitement définis, dits « zones Duflot ».
Il s’agit d’une incitation fiscale pour encourager les investissements immobiliers et soutenir une cause sociale : créer des logements pour les ménages les moins aisés et dans les zones où les demandes sont les plus fortes. Ce qui sous-entend plusieurs conditions d’éligibilité pour d’obtenir les 18 % de réduction d’impôt en métropole et 29 % en outremer, pour 300 000 € d’investissement au maximum.
Ces taux sont basés sur le prix de revient de l’immeuble, destiné à être loué nu pendant au moins 9 ans. Il faudra également respecter des plafonds de ressources pour les locataires et des plafonds de loyers qui doivent représenter à peu près 20 % de moins que le prix du marché. Par ailleurs, les logements construits, rénovés ou achetés (bâti ou en état de futur achèvement) doivent respecter des conditions de performance énergétique : Règlementation Thermique 2012 ou Bâtiment Basse Consommation 2005.
Ce dispositif est accessible même pour 500 € d’investissement à travers des SCPI (Société Civile de lacement Immobilier) en souscrivant des parts dans Ciloger Habitat 4, Multihabitation 7 ou 8.
Les opportunités fiscales du « meublé »
La loi LMP/LMNP (loueur en Meublé Professionnel ou Non professionnel) est un dispositif fiscal exceptionnel, car c’est le seul pouvant proposer une exonération d’impôt en 30 ans, sous réserve de condition. Les avantages fiscaux réduiront toujours considérablement les impôts de l’investisseur.
L’investissement concerné consiste en l’acquisition d’un ou de plusieurs logements neufs ou anciens en vue de les louer en meublé. Il pourra s’agir d’une simple location de logement meublé (avec un lit, des ustensiles de cuisine, des plaques chauffantes ou gazinières…) ou d’une délégation de la gestion de location à un exploitant individuel. Ce dernier cas concerne notamment les résidences de tourisme et les résidences de services pour handicapés.
Ce dispositif connaît deux variantes : celle du LMP et du LMNP. Le loueur en Meublé Professionnel est le statut de l’investisseur inscrit au RCS, gagnant plus de 23 000 € de l’opération effectuée. Ses autres revenus ne devront pas dépasser cette somme, sinon il sera considéré comme Non Professionnel.
Quel que soit son statut, le contribuable pourra déduire de ses recettes locatives toutes les charges de l’opération immobilière locative et les amortissements, grâce à ce dispositif. La TVA sur l’acquisition de l’immeuble pourra également être récupérée et tous les revenus locatifs sont exonérés de l’ISF.
La loi Malraux, le dispositif LMP/LMNP et la loi Duflot Outremer ne sont pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.
