Les conditions de relocation
La relocation
Un locataire est toujours libre de prendre congé d’un immeuble lorsqu’il a rempli toutes les conditions nécessaires à cet effet prévues dans son contrat. Le propriétaire bailleur se doit ainsi de procéder rapidement à la relocation pour assurer la continuité de ses revenus.
Des visites sont ainsi nécessaires et le propriétaire a le droit d’en proposer à des jours et heures prévues dans le bail, soit à des moments convenus entre les deux parties. Le cas échéant, la loi prévoit deux heures de visites et deux jours par semaine pour permettre au bailleur de trouver un nouveau locataire.
Période de relocation selon la loi Duflot
Hormis la durée de location de 9 ans imposée pour bénéficier du dispositif Duflot, la relocation est également soumise à une période déterminée afin de continuer à bénéficier de ses avantages fiscaux. Si le locataire prend congé durant les 9 ans d’engagement Duflot du bailleur, la relocation devrait se faire avant l’échéance de cette période.
Un délai de vacance est toutefois permis si le bailleur justifie des actions de recherche de nouveau locataire dans des conditions non dissuasives : annonces, recours à une agence immobilière, etc. Le bailleur devra en outre procéder à la relocation au plus 12 mois après la date de réception de la lettre recommandée informant la prise de congé du locataire. Sinon, le bénéfice de la défiscalisation Duflot sera remis en cause.
Encadrement des loyers lors de la relocation
Fixation des loyers
Dans le cadre de la loi Duflot et de tout contrat de location, une mesure d’encadrement de loyer, publiée au Journal officiel le 21 juillet 2012 a été mise en application le 1er août de cette même année. Il s’agit d’épargner aux locataires la hausse abusive de loyer lors d’une relocation ou d’un renouvellement de contrat.
Ce dispositif concerne 38 agglomérations, dont Paris, Marseille, Nice, Bordeaux… et il impose désormais à un propriétaire de se référer à l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Il devra ainsi tenir compte de l’évolution de cet indice entre la date de fixation de l’ancien loyer et la date de signature du nouveau contrat de location.
Des exceptions
Le propriétaire peut toutefois choisir librement le loyer s’il a effectué des travaux de réhabilitation et si les dépenses engagées correspondent à au moins une année de loyer dans les six derniers mois. Il pourra aussi procéder à une augmentation de 15 % des travaux s’il a dépensé au moins 6 mois de loyer.
Préparer les locataires à la relocation
Dans leurs projets de relocation, les bailleurs ont le droit de faire visiter leurs biens immobiliers par les différents candidats, bien que ceux-ci soient encore occupés par des locataires. Toutefois, ces derniers doivent être prévenus et la fréquence des visites doit respecter les règlementations en vigueur.
Prévenir les locataires des visites
Pour éviter que son logement ne soit vacant pendant une longue période, le bailleur a le droit d’organiser des visites dans son bien en vue d’une relocation, bien que des locataires occupent encore les lieux. En d’autres termes, le locataire doit accepter les visites et le fonctionnement de celles-ci, ainsi que leurs fréquences doivent généralement figurer dans le contrat de bail conclu entre les deux parties.
Dans le cas contraire, les deux parties doivent conclure un accord portant sur les différentes conditions des visites, après l’annonce du propriétaire de son projet de relocation. Le locataire doit être prévenu pour qu’il puisse se préparer à la venue des différents candidats à la location.
Les différentes possibilités de visite, en cas d’absence d’accord
Dans un premier temps, il faut savoir que malgré l’obligation des locataires à autoriser les visites organisées par les bailleurs, en vue d’une relocation, celles-ci ne peuvent s’effectuer à tout moment.
Dans le cas où le contrat de bail conclu entre le locataire et le bailleur ne comporte aucune clause stipulant la fréquence de visite et que les deux parties n’ont pu aboutir à un accord, le propriétaire peut faire visiter son bien par les futurs locataires les jours ouvrables, une fois par semaine et pas plus de deux heures par jour. Les visites sont interdites, les jours fériés et le dimanche.
Si des travaux sont à effectuer avant la relocation, comme des réparations urgentes ou celles effectuées dans les parties communes, le locataire doit également permettre au propriétaire de visiter le bien, accompagné d’un professionnel, comme un artisan ou un architecte.
