Le principe du déficit foncier
Premièrement, il faut savoir que les recettes perçues à travers la location d’un logement sont imposées après que les certaines charges ont été déduites. On parle de déficit foncier lorsque ces charges sont plus importantes que le revenu brut foncier dans le cadre du dispositif de droit commun qui régit les revenus fonciers.
Ledit déficit peut être généré de deux manières selon les dispositifs de défiscalisation immobilière. La première consiste en une déduction liée à l’amortissement du bien. De ce fait, un pourcentage du prix d’acquisition s’ajoute aux charges déductibles tous les ans. La seconde est une déduction spécifique qui permet d’accéder à un abattement déductible sur les loyers bruts.
Les conditions à remplir par le loueur non professionnel
Lorsqu’on parle de déficit foncier, il faut distinguer le régime micro-BIC et le régime BIC. En effet, la loi ne permet pas la création de déficit avec le premier régime. Un propriétaire est soumis au régime micro-BIC si ses loyers ne sont pas assujettis à la TVA et si ses recettes ne dépassent 76 300 euros. Dans ce cas, il profite d’un abattement forfaitaire de 72 % au niveau du bénéfice.
Par contre si les loyers sont assujettis à la TVA ou si le propriétaire a renoncé au régime micro-BIC, il bascule au régime BIC réel. C’est à cette condition qu’il peut créer un déficit foncier. Ce dispositif permet au loueur de bénéficier d’importantes déductions en cas de rénovation, car les frais liés aux travaux s’ajoutent aux charges de copropriété, à la taxe foncière et aux divers frais d’assurance qui sont déduits des revenus générés par la location.
Il convient toutefois de noter que dès qu’un déficit a été déduit du revenu, l’article 156-I-3 du CGI stipule que le bien doit être mis en location de manière effective et continue durant 3 ans, jusqu’au 31 décembre de la troisième année.
