Le statut LMP
Tout investisseur dans la location meublée peut prétendre au statut de LMP dès lors que ses revenus locatifs annuels dépassent 23 000 €. Il faut également que cette activité représente au moins 50 % de ses revenus globaux. Enfin, une inscription au registre du commerce et des sociétés est obligatoire pour au moins un membre de son foyer fiscal.
Ce statut permet au bailleur d’imputer le déficit fiscal, provenant des intérêts d’emprunt et des autres frais d’acquisition, sur sa recette locative imposable. Les biens loués meublés dans ce domaine peuvent concerner :
· des résidences d’affaires avec services
· des habitations situées dans une résidence touristique avec services
· des logements pour étudiants avec services
· des centres médicalisés pour personnes âgées dépendantes (EHPAD, MAPAD)
Fonctionnement de l’amortissement
L’amortissement correspond à la valeur de dépréciation d’un immeuble et des meubles pendant une durée normale d’utilisation, sans tenir compte du terrain. Pour l’immobilier, il s’agit de la perte de valeur des matériaux utilisés, de la toiture, des murs, de la charpente, etc. Pour les meubles, l’amortissement concerne les tables et les chaises, la literie, la vaisselle, le réfrigérateur, etc.
Le pourcentage correspondant à la valeur de dépréciation et admis par le fisc sera alors imputé sur les revenus locatifs imposables. Il ne doit en aucun cas créer ou accroitre un déficit fiscal dû à la déduction des charges locatives.
En revanche, l’excédent pourra être reporté sans limitation de durée pendant les prochaines années bénéficiaires. Une déduction sous forme d’annuité sera alors appliquée pendant toute la durée de la location meublée.
Calcul de l’amortissement
Le calcul de l’amortissement est réalisé à partir d’un taux de référence admis par le fisc et sera effectué par le bailleur professionnel lui-même. Cependant, le montant qui en ressort ne doit jamais dépasser celui des loyers perçus. Il ne doit pas non plus être fraudé ou choisi au hasard, au risque de requalification fiscale.
L’amortissement est déterminé selon un quotient de 100 par le nombre d’années pendant lesquelles l’immobilier et le mobilier concernés doivent être utilisés normalement. Les taux suivants seront appliqués selon le fisc :
· bâtiments à usage de bureaux : 4 %
· maisons ouvrières : 3 % à 4 %
· maisons ordinaires à usage d’habitation : 1 % à 2 %
· locaux commerciaux : 2 % à 5 %
Le fisc admet également une durée d’amortissement de 33 % pour l’immobilier et de 5 à 10 ans pour le mobilier selon un taux de 10 % à 20 %.
