Comment bien acheter ?
Tout comme l’acquisition d’une résidence principale, l’achat d’un appartement en vue de le louer en location meublée doit se faire avec minutie. Après avoir choisi un quartier, il faut procéder au choix de l’emplacement, qui est le principal gage de la rentabilité de l’activité.
L’astuce est de raisonner comme si on allait habiter l’appartement, en vérifiant la proximité des commodités : écoles, commerces, dessertes de transport, etc. Cela ne doit pas toutefois être limité aux préférences personnelles, au risque de décourager les éventuels locataires. Il est également nécessaire de s’informer sur le taux de vacation des logements dans le secteur, les raisons pour lesquelles un appartement est vide, etc.
Il faut calculer la rentabilité de l’investissement en demandant les loyers moyens pratiqués, surtout si on envisage de contracter un prêt pour l’acquisition. Les frais liés à cet emprunt seront inclus dans l’étude de rentabilité. Il en sera de même pour les dépenses et les amortissements liés à l’achat de meubles et de matériels de confort en vue de la location meublée.
Profiter du statut de LMP
La location d’un appartement meublé permet au bailleur d’opter pour le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et de bénéficier des avantages fiscaux correspondants. Il devra toutefois respecter des conditions dictées par l’article 151 du Code général des impôts (CGI), notamment l’inscription d’au moins un membre de son foyer fiscal au registre de commerce et des sociétés.
Il doit par ailleurs gagner au moins 23 000 €/an de recettes locatives. Ces dernières doivent dépasser la moitié de l’ensemble des revenus que son foyer fiscal perçoit. Ceux qui exercent en profession libérale ne pourront pas prétendre au statut de LMP en parallèle avec leur activité principale.
En respectant ces conditions, le bailleur pourra déduire des revenus imposables l’amortissement du bien loué (environ 3 % sur 30 ans) et des meubles (10 % à 20 % pendant 5 à 10 ans). La déduction des charges locatives est également effectuée intégralement, contrairement à une location nue où seules les charges déductibles seront retranchées de la base imposable.
Étant soumis au régime des plus-values professionnelles, le LMP pourra obtenir leurs exonérations s’il pratique son activité depuis plus de 5 ans et qu’il en gagne moins de 90 000 € HT. Il ne sera pas soumis à l’ISF au titre du logement qui est considéré comme un outil de travail.
