La défiscalisation immobilière est un ensemble de mesure de réduction d’impôt réservée aux particuliers. Depuis sa mise en application, plusieurs lois se sont succédées au gré des changements de gouvernement ou du contexte international. L’application de ces lois dépend du type de bien immobilier concerné ainsi que de la situation du contribuable.
Défiscalisation en France
La défiscalisation est avant tout une mesure fiscale qui tend à diminuer l’impôt qu’une personne doit s’acquitter. Cette diminution est soumise à certaines conditions, dont celle d’investir dans le secteur où cette réduction s’applique. Cela pourrait être la vigne, l’art, les forêts ou l’immobilier. Pour l’Europe par exemple, elle ne peut pas être appliquée si elle porte atteinte à la concurrence avec le plus proche voisin, ou la libre circulation des biens et des personnes entre les états membres de l’Union européenne. Les zones frontalières subissent souvent des limitations à ces réductions d’impôt.
Dans le secteur immobilier, plusieurs lois régissent cette réduction de la pression fiscale. Généralement, elles prennent le nom des ministres qui les ont fait voter à l’Assemblée. C’est le cas de la loi Girardin, la loi Pons de 1986 pour les DOM-TOM, loi Malraux, loi Besson, loi Robien, loi Borloo, loi Demessine et loi Scellier et la loi Duflot mise en application depuis le 1er janvier 2013.
L’acquisition d’un monument historique, du statut de loueur d’un meublé professionnel, des établissements d’hébergement de personnes âgées dépendantes ou EHPAD, le déficit foncier et la souscription à certains fonds comme l’IRPP ou l’ISF permettent également de bénéficier de cette mesure défiscalisante.
La défiscalisation dans l’immobilier
La France dispose de plus de 120 mesures défiscalisantes qui visent toutes à faire diminuer l’imposition sur un bien immobilier. La plupart de ces déductions portent sur les dons, l’emploi de personnel de maison, les cours à domicile des enfants et l’immobilier. Cette réduction permettra de se constituer un patrimoine immobilier dans le cas d’un investissement locatif.
Ces mesures incitatives constituent des aides octroyées par l’État pour que l’épargne puisse investir le titulaire du compte dans son projet immobilier. Ce sont entre autres le LMP – loueur de meublé professionnel, LMNP – loueur de meublé non professionnel et la Loi Robien recentrée. Le patrimoine va engendrer un revenu supplémentaire puisque le secteur est toujours considéré comme porteur et rentable. L’aspect possession et transmission de patrimoine dépasse les questions de fiscalité.
L’investissement locatif est un moyen permettant non seulement à un particulier de devenir propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers, mais également de faire augmenter le parc locatif national. Ces réductions sont appliquées sur plusieurs années pour que le propriétaire puisse par la suite diversifier ses investissements ou augmenter celui de l’immobilier. Le financement est alors revu à la baisse.
Une partie du remboursement de l’emprunt est assuré par le revenu obtenu des fruits de la location ainsi que de la réduction d’impôt. Les efforts d’épargne du particulier couvrent le reste à payer.
Loi Duflot 2013
La loi Duflot a été mise en application depuis le 1er janvier 2013. Elle représente une partie de la politique du gouvernement pour la relance de l’immobilier grâce à la réduction d’impôt de 18 % sur l’investissement pour un plafond de 300 000 euros. Soit une réduction d’impôt de 54 000 euros sur 9 ans, ou 6 000 € par an.
Dans l’outre-mer, ce taux est porté à 29 %, soit une réduction maximale de 87 000 euros sur 9 ans, ou 9 667 € par an. Néanmoins, pour bénéficier de ces avantages fiscaux, il faut respecter certaines conditions.
En effet, il faut que :
- L’investissement a pour but l’achat d’un logement neuf situé dans une zone où l’offre du marché locatif ne peut couvrir la totalité de la demande
- la location du logement non meublé doit se faire sur un minimum de 9 ans
- le plafond du loyer se fixé en fonction de la zone d’investissement ainsi que du plafond de ressources du locataire
- le bien immobilier mis en location doit suivre les nouvelles normes en matière de performance énergétique.
Loi Malraux et patrimoine immobilier
La loi Malraux sur l’immobilier a été votée en 1962 et reste toujours applicable dans le contexte actuel. Selon cette disposition, il peut y avoir réduction lorsque les travaux à faire concernent la restauration ou la conservation du bien immobilier.
Cette loi est intéressante étant donné que les taux de réduction que le propriétaire peut obtenir est de 22 % ou de 30 % sur le montant des travaux. Le plafond est limité à 100 000 euros par an. Cette déduction est applicable en une année et l’opération peut être répétée l’année suivante, contrairement aux lois Scellier et Duflot qui s’étalent sur plusieurs années.
Le taux de réduction de 22% touche les biens immobiliers de la Zone de Protection du Patrimoine architectural urbain ou paysager ou ZPPAUP. Celui de 30 % concerne plutôt les bâtiments des secteurs sauvegardés. Le principal avantage de la loi Malraux est la somme de 30 000 euros que l’on peut percevoir sur quatre ans ou suivant la durée des travaux. C’est la grande différence avec les lois Scellier et Duflot qui étalent leurs avantages sur 9 années.
Cependant, les investissements prévus par la loi Malraux sont particulièrement lourds. C’est la raison pour laquelle l’investisseur doit disposer de moyens financiers conséquents ou d’un attachement particulier aux vieilles pierres pour faire face à ce type de travaux.
Censi-Bouvard et location meublée
Cette mesure concerne les personnes qui investissent dans la location de logements meublés dans des résidences avec services et qui ont signé un contrat de gestion locative, comme un bail commercial avec l’investisseur. L’amendement apporté au Censi-Bouvard reste valable jusqu’en 2016. Les types de logements concernés sont les résidences étudiantes, les résidences seniors, celles du tourisme à la mer ou en montagne.
La réduction d’impôt de 11 % s’applique sur les 300 000 euros du prix du bien immobilier. Avec la récupération complète appliquée sur la TVA, l’économie d’impôt est de l’ordre de 33 000 €, ou 3 600 € par an pendant 9 ans. Les statuts de LMNP et LMP – loueur de meublé professionnel ou loueur de meublé non professionnel, peuvent être également appliqués sur la fiscalité des revenus fonciers.
Le principe pour bénéficier de cet amendement consiste à acheter un bien immobilier neuf afin de le mettre sur le marché locatif de logement meublé pendant 9 ans. D’autre part, il faut que le logement se trouve dans une résidence avec services pour que la réduction d’impôt et la récupération de la TVA puissent s’appliquer.
Loi monuments historiques
Cette loi s’applique aux propriétaires immobiliers dont le bien est classé Monuments historiques ou inscrit à l’Inventaire supplémentaire des Monuments historiques. Elle leur permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie des contraintes liées à cette acquisition.
Lors de la rénovation de ce type de bien, il doit avoir une autorisation spéciale avant de commencer les travaux selon la loi de 1913. La loi Monuments historiques favorise particulièrement la restauration des bâtiments particuliers ayant une grande valeur du point de vue architectural, historique ou artistique.
Le propriétaire peut alors déduire de ses revenus la totalité du montant des travaux sans qu’il y ait plafonnement sur le montant engagé. D’autre part, il peut obtenir une exonération sur les frais de succession dans le cas d’une convention signée avec le Ministère de la Culture et de la Communication.
Contrairement à un logement ordinaire, il n’est pas tenu de mettre en location son bien immobilier après que les travaux soient effectués. Sans oublier que le déficit foncier peut être déduit du revenu global.
Pour que les travaux bénéficient effectivement d’une défiscalisation, il faut qu’ils fassent l’objet d’une autorisation spéciale ou d’une déclaration d’utilité publique. D’autre part, les opérations doivent venir de l’initiative du ou des propriétaires regroupés dans une Association Libre.
Société Civile de Placement immobilier ou SCPI 2013
Les SCPI figurent dans la liste des sociétés qui ont donné les meilleurs placements de l’année 2012. Ce genre de placement ou d’investissement garde une bonne côte pour l’année 2013. Il dispose de son propre mode de fonctionnement.
D’autre part, les fonds immobiliers comptent parmi les investissements qui ont résisté aux effets de la crise. Les perspectives sont intéressantes surtout dans les secteurs indépendants. Pour 2013, la SCPI ne prend pas la totalité des parts de la propriété. La mise en location d’une maison individuelle ne fait donc pas partie de ce type de société.
C’est plutôt une prise de parts suivant les possibilités du particulier. La gestion revient à un professionnel de l’immobilier dans une société de gestion. Chaque »actionnaire » sera ensuite imposé individuellement lorsque le gestionnaire de portefeuilles aura distribué les parts respectives.
Dans une SCPI, la fiscalité reste un point important. Pour les bénéficiaires, le fait de ne pas être imposé comme une société est un avantage. Cependant, l’impôt touche les revenus de loyer et l’argent en trésorerie. Chaque personne doit alors faire sa déclaration en fonction de sa propre situation et en cas d’emprunt, ses intérêts peuvent être déduits de ses propres revenus. Les frais de gestion font également partie de ce qui est déductible.
