L’amortissement du logement
Les éléments composant un immeuble peuvent se dégrader dans le temps, tout comme les meubles à l’intérieur. Cette dépréciation de valeur est matérialisée par le taux d’amortissement suivant la durée normale d’utilisation du bâtiment et des meubles. L’amortissement est constant (même taux pendant la durée), et sera inscrit à l’actif du bilan dans le cas d’une location en LMP ou Loueur en Meublé Professionnel.
En général, la durée de l’amortissement d’un immeuble court de 30 à 40 ans pour un taux tournant autour de 3 % de la valeur du bien. Un logement ancien est par exemple amorti en 33 ans selon le fisc pour un taux de 3,03 % du coût de construction. Le mobilier est amorti de 5 à 10 ans pour un taux compris entre 10 et 20 % de son prix par an. Il est toutefois à noter que la valeur du terrain n’est pas prise en compte dans le calcul de l’amortissement.
La déduction de l’amortissement en LMNP
Le statut de LMNP est destiné aux investisseurs qui perçoivent moins de 23 000 € de revenus locatifs par an. Cela permet au bailleur de déduire de sa base imposable toutes les charges de financement et de location, en l’occurrence les travaux, les intérêts d’emprunt, etc.) ainsi que les valeurs d’amortissement de l’immeuble et des meubles.
Dans le cas d’un achat à crédit, la déduction des charges, avant et pendant le financement, permet de réduire considérablement le revenu locatif imposable. Cette déduction pourrait même créer un déficit. Or, l’amortissement ne doit pas augmenter ni créer le déficit. Le calcul sera réalisé sur la base des loyers perçus, déjà déduits des charges relatives au bien.
Tous les amortissements non déduits durant une année déficitaire pourront être toutefois imputés sur les bases imposables des futures années bénéficiaires. L’avantage de cette déduction se ressent alors le plus après le financement d’un éventuel emprunt.
