Le principe
Les loyers perçus dans le cadre d’un investissement locatif sont imposés au titre des revenus fonciers. Lorsque l’investisseur a effectué une rénovation avant de louer le logement, il pourra déduire le coût des travaux de ses revenus locatifs imposables, après l’imputation des autres charges déductibles. Il y a déficit foncier lorsque le montant des charges déductibles dépasse celui du revenu brut foncier.
Ce déficit sera déduit automatiquement du revenu imposable dans la limite de 10 700 €/an. Cet avantage fiscal échappe au plafonnement des niches fiscales, car il provient du dispositif de droit commun applicable aux revenus fonciers. Toutefois, il n’est pas cumulable avec le dispositif de défiscalisation de la loi Girardin outre-mer.
Les conditions à respecter
La defiscalisation par déficit foncier fonctionne pour un investissement locatif portant sur un logement situé en France, qu’il soit utilisé comme habitation principale ou secondaire. Le bailleur doit s’engager à louer de façon permanente le bien en nu pendant au moins 3 ans au moment de la création du déficit. Il doit de ce fait limiter au maximum la durée de vacance entre deux locataires.
La déclaration et la demande du bénéfice de la défiscalisation à l’Administration fiscale doivent être composées du formulaire Nº 2044 et de tous les justificatifs de la nature et du coût des travaux entrepris.
L’avantage fiscal n’est attribué que dans le cadre du régime réel d’imposition. Dans le cas d’un passage temporaire au microfoncier, les déficits précédents seront déductibles sur le revenu des futures années correspondant au régime réel.
