Le calcul de l’amortissement d’une location meublée
L’acquisition d’une résidence de services, d’une résidence sénior ou étudiante, d’une ou de plusieurs chambres dans un EHPAD (Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), pour une location en meublé, donne la possibilité de choisir entre les statuts de LMP ou LMNP.
Quel que soit le régime choisi, l’investisseur tire de gros avantages de par l’amortissement du bien loué et de ses composants. Il pourra effectivement réduire sa recette locative imposable, grâce à la déduction des charges et des amortissements. L’avantage fiscal sera ainsi important et durable, car les imputations annuelles pourront s’étaler jusqu’à 30 ans.
L’amortissement est linéaire, c’est-à-dire que le montant à déduire chaque année ou chaque mois sera le même jusqu’à l’épuisement de la durée. Il se calcule par la formule suivante : Base x Taux x (Temps/360).
Chaque élément de l’immeuble et les meubles possèdent leur propre taux et durée d’amortissement. Les montants sont ainsi différents pour la toiture, le gros œuvre, la finition, la seconde œuvre intérieur et extérieur et le mobilier.
Le calcul en pratique
Pour un investissement de 200 000 € dans une résidence de services, on doit d’abord retirer la valeur du terrain (ex : 25 000 €), avant de calculer l’amortissement pour chaque composant. Il faudra ensuite déterminer la base d’amortissement par la formule suivante : (Valeur de l’investissement – valeur du foncier) x (Part du composant dans la valeur).
Le montant trouvé servira à calculer le montant réel à déduire des revenus locatifs imposables : Amortissement mensuel = base x (Taux moyen) x (31/360). Si l’on considère que la part de la valeur de la toiture est de 8 % du prix, que sa durée d’amortissement est égale à 25 ans et que le taux d’amortissement moyen est de 4 %, les calculs pour la toiture seront les suivants :
· Valeur à amortir = (200 000 – 25 000) x 8 % = 14 000 €
· Amortissement mensuel = 14 000 x 4 % X (31/360) = 48 €
Tous les calculs pour les autres composants de l’immeuble seront effectués de cette manière, mais pour le mobilier, on ne tient plus compte de la valeur du foncier. Pour un mobilier qui a coûté 20 000 € par exemple, on obtiendra : Amortissement mensuel = 20 000 x 10 % x 31/360 = 172 €.
Il suffira ensuite d’ajouter ce montant à ceux des amortissements des autres éléments de l’immeuble pour trouver l’amortissement déductible pour un mois.
