Les formes de défiscalisation
Les types de défiscalisation dans l’immobilier se distinguent selon la base de calcul de la diminution d’impôt, l’application, la continuité et les diverses contreparties de l’avantage.
Bases de calcul
La défiscalisation foncière consiste à réduire directement le montant de l’impôt à payer par l’investisseur. Elle est proposée aux professionnels et aux particuliers qui achètent ou rénovent des biens dans des secteurs bien définis, comme dans les DOM TOM pour la loi Girardin et la réduction d’impôt pour l’investissement des monuments historiques.
La défiscalisation BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux consiste à exonérer ou réduire le revenu imposable en fonction des dépenses engagées pour l’investissement. Elle ne s’applique pas immédiatement sur l’impôt à payer, mais peut l’annuler ou créer un déficit en fonction des sommes retranchées sur la base imposable.
Déduction, réduction, crédit d’impôt
La défiscalisation par réduction d’impôt implique l’imputation d’une tranche des dépenses (travaux ou acquisition) sur l’impôt à payer par l’investisseur. Elle peut être supérieure à l’impôt dû, mais le fisc ne remboursera jamais l’excédent.
La déduction concerne à une diminution du revenu imposable et non de l’impôt. L’avantage fiscal octroyé variera selon la tranche d’imposition de l’investisseur : ceux qui paient beaucoup d’impôts obtiendront une déduction plus importante par rapport aux personnes moins imposables.
Le crédit d’impôt fonctionne comme la réduction : déduire une somme sur l’impôt dû, mais il est remboursable partiellement ou intégralement s’il excède le montant de l’impôt à payer. Le remboursement total est automatique pour les personnes exonérées d’impôt sur le revenu.
La défiscalisation pour qui ?
Tous les particuliers et les sociétés (dans le cas de la loi Girardin Entreprise) peuvent prétendre à la défiscalisation qu’ils soient imposables ou non. Il suffit de respecter les conditions imposées par les différentes lois. Certaines d’entre elles exigent par exemple que les travaux de rénovation d’un immeuble visent à améliorer la consommation énergétique et l’isolation, et donc, l’installation de matériel fonctionnant sous énergie renouvelable.
En principe, ce sont surtout les personnes dont les revenus sont fortement imposables qui sont visées par la défiscalisation. C’est la raison pour laquelle l’acquisition immobilière, l’achat d’œuvres d’art, la restauration de bâtiments classés monuments historiques permettent d’obtenir des avantages fiscaux.
Les buts
De nombreuses personnes s’informent sur les possibilités permettant de réduire leurs impôts via la défiscalisation. Cela permet effectivement d’effectuer des placements avantageux, car les revenus seront moins taxés, d’où une rentabilité satisfaisante. D’autre part, elle favorise l’accession à la propriété et la constitution de patrimoine.
La défiscalisation permet également d’atténuer la pression fiscale, d’échapper à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), etc. Certaines mesures offrent de grands avantages sur les conditions de transmission de patrimoine (exonération sur les frais de succession) ou en cas de revente (exonération des plus-values)…
Quelques cas de défiscalisation
La France a une réputation de pays hautement fiscalisé, elle est aussi la seule à proposer des lois de défiscalisation dans plusieurs domaines : financier, immobilier, automobile, etc. Dans le domaine de l’immobilier, de nombreuses lois se sont succédées, d’autres ont été supprimées, mais il y en existe encore beaucoup qui permettent d’alléger l’impôt sur le revenu.
Réduction d’impôt Duflot
Mise en application depuis le 1er janvier 2013, la loi de défiscalisation Duflot, créée par la ministre éponyme, offre une réduction d’impôt de 18 % de l’investissement, étalée sur 9 ans. Elle concerne les investissements dans l’immobilier locatif.
Ce taux est ramené à 29 % pour les dépenses engagées en outremer. Elle est soumise à une obligation de location pendant au moins 9 ans, à des conditions de ressources pour les locataires choisis et à des plafonds de loyers.
Déduction d’impôt Robien
Cette loi a remplacé la loi Besson de 1999 et s’adresse à tout investisseur immobilier locatif qui est imposé à partir de la TMI (Tranche marginale d’Imposition). Telle la loi Duflot, elle est destinée aux investisseurs de logements locatifs et octroie une déduction sur les revenus fonciers jusqu’à 50 % de la valeur de l’immeuble loué. Elle s’étale sur 9 ans et est répartie en 8% par an pendant 5 ans, puis 2,5 % par an pendant les 4 années restantes.
Le crédit d’impôt Développement Durable
Le CIDD permet de réduire l’impôt sur le revenu d’un ménage en retranchant une partie des coûts de travaux réalisés qui visent à l’amélioration de la consommation énergétique d’une habitation principale.
Il y a toute une liste de travaux éligibles et les taux appliqués pour la déduction varient à cet effet. Cela varie également selon le type de travaux effectués : travaux isolés ou des bouquets de travaux éligibles.
