Un autre détail, mais pas des moindres concerne la rentabilité de l’investissement en fonction de l’emplacement du bien mis en location. Ce choix pourra effectivement influencer sur la recherche de locataires et le rapport investissement/revenu, notamment les plus-values sur le long terme.
Les enjeux de l’emplacement du bien
La défiscalisation est déjà limitée à un zonage tout comme la loi Scellier qu’elle a remplacée depuis janvier 2013. La ministre du Logement Cécile Duflot a notamment restructuré le zonage Scellier en supprimant la zone C pour privilégier les régions où la demande locative est vraiment importante par rapport à l’offre. Ce nouveau dispositif encourage alors les investissements dans les logements en Île-de-France, en Corse, à Paris, sur la Côte d’Azur et dans les agglomérations de plus de 250 000 habitants.
Ces secteurs correspondent à la zone A et A bis et ils y investir est fortement conseillé par les spécialistes du domaine. Il faudra ensuite choisir les villes et les quartiers. Pour réussir, le choix du meilleur emplacement du logement à acquérir, à construire ou à rénover en vue de la location est primordial. Le plus important est de trouver un locataire le plus rapidement possible après l’achat.
Certains professionnels de la défiscalisation peuvent aider les investisseurs sur les secteurs à privilégier non seulement pour l’investissement locatif, mais aussi en termes d’avantage fiscal. L’astuce est alors d’opter pour des quartiers qui offrent un cadre de vie agréable, qui sont bien desservis par les infrastructures de transport (routes, transport public, etc.). Il faut également que le bien se trouve à proximité des commerces, des écoles, et les autres commodités.
Profiter de la tendance baissière du prix de l’immobilier à Paris
Malgré plusieurs années de plafonnement sur un prix trop élevé, le marché de l’immobilier à Paris tend maintenant à baisser bien que timidement par rapport à celui des autres villes de la France. Plusieurs raisons ont conduit à cette légère réticence, notamment le désintéressement des riches étrangers qui a réduit le prix des appartements haut de gamme. Mais ce sont surtout les biens avec défaut qui sont en difficulté avec une décote de 5 % à 15 % en défaveur des vendeurs.
Les acheteurs se font rares et deviennent de plus en plus exigeants ; ils négocient et renégocient les prix en faisant le tour de plusieurs agences immobilières. Ils sont même devenus indifférents aux coups de cœur correspondant souvent à une belle villa basse proposée à quelques centaines d’euros de moins. La décote se fait surtout ressentir dans les beaux quartiers de l’ouest où les 8 000 à 13 000 €/m2 peuvent être négociés de 10 % à 25 % de moins.
Le départ des exilés fiscaux et des fortunés étrangers excluant ceux du Moyen-Orient, ainsi que les fortes exigences des acheteurs ont tous contribué à cette baisse. Les biens sur l’Avenue Mozart qui connaissent un certain défaut (caractère bruyant) connaissent aussi une baisse de 25 %. Ceux du VIIe se négocient de 15 % à 20 % de moins pour les logements avec défaut, mais les appartements standing se vendent encore au juste prix.
Enfin, dans le XVIe, l’abondance d’appartements haussmanniens crée une rude concurrence entre les vendeurs qui ne peuvent plus proposer les biens au-delà de 9 000 ou 10 000 € le mètre carré. Toutes ces tendances baissières pourront encourager les investisseurs Duflot à choisir ces zones afin de rentabiliser leurs acquisitions et ainsi avoir un peu de marge pour les locations malgré les plafonds de loyers.
Les zones de Paris à forte demande locative
La plus forte demande locative à Paris et même dans tout l’Hexagone se trouve dans la couronne ouest comptant Levallois, Boulogne, Issy-les-Moulineaux, etc. Ce sont également les zones où les loyers sont les plus élevés provoquant une pénurie de logements. La principale raison est sans doute le prix de l’immobilier qui est le plus cher dans ce secteur par rapport à celui du reste de la rance.
Les investisseurs Duflot y trouveront facilement des locataires, mais le prix cher de l’acquisition réduira forcément la rentabilité locative. Il faut en outre respecter le plafonnement de loyer de 16,62/m2 de la zone A bis et le plafond de la base défiscalisable de 5 000 €/m2. Ce secteur est donc conseillé à ceux qui veulent constituer un patrimoine de grand standing en se pliant à une rentabilité sur le long terme.
La 2e et la 3e couronne de Paris sont aussi des zones à privilégier pour les investisseurs Duflot, car de nombreuses sociétés et Franciliens les fréquentent pour fuir le prix immobilier de Paris intra-muros. Les emplois y sont alors plus accessibles et la demande locative ne cesse d’augmenter ; une grande opportunité pour un investissement locatif sous la loi Duflot. Cela concerne notamment le 78 Plaisir/Montigny-le-Bretonneux, le 91 Evry, le 95 Cergy-Pontoise et le 77 Marne-la-Vallée.
La rentabilité de l’investissement dans ces zones échappe également aux plafonnements de loyers et de base défiscalisable. Les prix de l’immobilier et les loyers appliqués sont effectivement plus souples que dans les quartiers huppés de la petite couronne ouest-parisienne. Quoi qu’il en soit, la capitale n’est pas la seule valeur sûre pour l’investissement Duflot, car d’autres villes de Province comme Lille, bordeaux, Toulouse ou encore Nantes sont des zones où des secteurs ont de fortes demandes locatives en fonction du marché de l’emploi.
